Entrée en EHPAD : faut-il conserver, louer ou vendre le logement d’un parent âgé ?
Les points à examiner pour anticiper sereinement et éviter de prendre une décision importante dans l’urgence.
Lorsque son père, sa mère ou un autre proche perd progressivement son autonomie, la première préoccupation n’est évidemment pas immobilière. Elle est humaine.
Comment lui permettre de rester chez lui aussi longtemps que possible ? Comment préserver son autonomie tout en assurant sa sécurité ? Comment éviter l’isolement ? Comment accompagner les proches qui organisent parfois depuis plusieurs années les rendez-vous, les courses, les repas, l’entretien du logement et les imprévus du quotidien ?
Puis vient parfois une nouvelle étape. L’entrée en EHPAD, en résidence autonomie ou en résidence services seniors devient nécessaire ou préférable.
Une question délicate apparaît alors :
Que faut-il faire de la maison ou de l’appartement de son parent ?
Faut-il conserver le logement, le louer ou le vendre ? Quand faut-il commencer à y réfléchir ? Comment éviter qu’une décision patrimoniale importante soit prise sous la pression du temps ou d’une urgence financière ?
Il n’existe pas de réponse universelle. Une règle reste cependant essentielle :
Anticiper ne signifie pas décider de vendre. Anticiper signifie se donner le temps de choisir.
Une situation qui concernera de plus en plus de familles
Selon le scénario central des projections de population publié par l’Insee en 2026, les personnes âgées de 75 ans ou plus représenteraient 12,3 % de la population française en 2030. Cette proportion continuerait ensuite à progresser.
La DREES estime que près de 23 millions de personnes âgées de 60 ans ou plus pourraient vivre en France en 2050. À pratiques d’entrée en EHPAD inchangées, 365 000 places supplémentaires seraient nécessaires entre 2021 et 2050.
En 2021, 9,3 millions de personnes déclaraient déjà apporter une aide régulière à un proche en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Entre 55 et 64 ans, près d’une personne sur quatre se déclarait proche aidant.
Derrière ces chiffres se trouvent des millions de situations familiales particulières. Lorsque la perte d’autonomie touche un proche, les grandes questions de société deviennent soudain très concrètes.
Étudier les solutions permettant de rester à domicile
Une entrée en établissement n’est généralement pas la première solution envisagée.
Lorsque l’état de santé et la sécurité de la personne le permettent, plusieurs dispositifs peuvent prolonger la vie à domicile :
l’adaptation du logement ;
l’intervention d’une aide à domicile ;
le portage de repas ;
la téléassistance ;
l’accueil de jour ;
l’hébergement temporaire ;
l’accompagnement régulier par les proches.
L’Allocation personnalisée d’autonomie, l’APA, peut participer au financement de certaines dépenses liées à la perte d’autonomie.
Les résidences autonomie et les résidences services seniors peuvent également convenir à des personnes encore relativement autonomes qui recherchent un logement adapté, des services et un environnement moins isolant.
L’EHPAD répond à une situation différente, lorsque la perte d’autonomie nécessite un accompagnement et des soins plus importants.
Chaque situation doit donc être examinée individuellement, en tenant compte des souhaits de la personne concernée, de sa santé, de son environnement et des solutions disponibles localement.
Rester seul chez soi n’est pas toujours la solution la plus protectrice
La maison familiale représente souvent plusieurs décennies de souvenirs. Elle a accueilli les premiers pas des enfants, les anniversaires, les repas de famille et l’arrivée des petits-enfants.
Mais cette même maison peut progressivement devenir difficile à habiter.
Les escaliers deviennent dangereux. Le jardin demande trop d’énergie. Les volets sont lourds. Les petites réparations s’accumulent. Les déplacements se compliquent et les journées peuvent devenir longues lorsque le conjoint n’est plus présent.
Dans certaines situations, maintenir absolument une personne seule à son domicile peut provoquer davantage d’isolement, d’inquiétude ou de risques.
Choisir un environnement sécurisé, adapté et entouré peut alors constituer une décision de protection et d’attention. Ce n’est pas nécessairement un abandon du domicile ou des souvenirs qui lui sont attachés.
Trois solutions possibles pour le logement familial
Lorsqu’une entrée en établissement se prépare, trois grandes possibilités peuvent être étudiées.
Conserver le logement
Cette solution peut être pertinente lorsque la famille souhaite préserver le patrimoine, lorsqu’un retour au domicile reste possible ou lorsque le financement de l’établissement ne dépend pas de la vente.
Il faut néanmoins anticiper les dépenses courantes, la surveillance, l’assurance, l’entretien et les éventuels travaux.
Louer le logement
La location peut produire un revenu complémentaire permettant de participer au financement de l’hébergement.
Elle suppose cependant d’accepter les contraintes liées à la mise en location : travaux de conformité, diagnostics, recherche d’un locataire, gestion quotidienne, fiscalité, entretien et risque d’impayés ou de vacance locative.
Le revenu réellement disponible doit être calculé après déduction de ces dépenses.
Vendre le logement
La vente peut être envisagée lorsque le bien n’a plus vocation à être occupé, lorsque son entretien devient trop lourd ou lorsque la famille souhaite transformer le patrimoine immobilier en liquidités.
Ces fonds peuvent notamment contribuer au financement de l’établissement ou permettre une organisation patrimoniale plus adaptée.
Aucune solution n’est automatiquement meilleure que les autres. Le choix dépend des souhaits du propriétaire, de son état de santé, de ses revenus, du coût de son hébergement, de la situation familiale, de la localisation du logement et de son état général.
Ne pas attendre une urgence financière
Une famille ne devrait idéalement pas découvrir, plusieurs mois après l’entrée en établissement, qu’elle doit vendre rapidement le logement pour financer la suite.
Une vente immobilière nécessite du temps.
Il faut notamment :
déterminer la valeur réelle du bien ;
réunir les documents nécessaires ;
vérifier la situation juridique du propriétaire ;
préparer les diagnostics ;
examiner l’état du logement ;
déterminer les travaux réellement utiles ;
organiser le tri ou le devenir des meubles ;
construire une stratégie de commercialisation cohérente.
Commencer cette réflexion suffisamment tôt permet de conserver la maîtrise du calendrier. La personne âgée et sa famille restent décisionnaires au lieu de subir une vente devenue urgente.
Examiner toutes les aides financières disponibles
Le coût d’un établissement ne doit pas être analysé uniquement à travers les revenus du résident ou la valeur de son patrimoine immobilier.
Selon la situation, différentes aides peuvent intervenir.
L’APA en établissement peut participer au financement du tarif dépendance pour les personnes âgées de 60 ans ou plus classées en GIR 1 à 4.
L’APL ou l’ALS peuvent également être accordées selon la situation du résident et le conventionnement de l’établissement.
L’Aide sociale à l’hébergement, l’ASH, peut prendre en charge une partie des frais lorsque les ressources sont insuffisantes. L’ASH constitue cependant une avance du conseil départemental. Les sommes versées peuvent, sous certaines conditions, être récupérées du vivant du bénéficiaire ou après son décès, notamment sur sa succession.
Avant toute décision immobilière, il est donc utile d’établir un bilan complet avec le conseil départemental, le CCAS, les organismes sociaux et les professionnels compétents.
Anticiper les conséquences d’un logement vacant
Conserver le logement quelques mois pour prendre le temps de réfléchir peut être une solution raisonnable.
Un logement inoccupé continue cependant de générer des dépenses : taxe foncière, assurance adaptée, chauffage minimal, entretien extérieur, réparations et surveillance.
La fiscalité d’un logement vacant dépend notamment de sa localisation, de la durée de vacance et de sa situation précise. Certaines exonérations ou dispositions particulières peuvent également concerner l’ancienne résidence principale d’une personne accueillie durablement dans un établissement.
Il convient donc de vérifier chaque situation auprès de l’administration fiscale ou d’un professionnel compétent plutôt que d’appliquer une règle générale.
Qui peut décider de vendre ?
L’âge ne retire pas à une personne sa capacité à décider.
Lorsqu’elle reste juridiquement capable, le propriétaire conserve ses droits et prend lui-même les décisions concernant son patrimoine.
La situation peut être différente lorsqu’une procuration a été établie ou lorsqu’une mesure de protection juridique existe : curatelle, tutelle ou habilitation familiale.
Sous curatelle, certains actes importants nécessitent l’assistance du curateur.
Sous tutelle, la vente d’un bien immobilier est soumise à l’autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge. Cette autorisation repose notamment sur une mesure d’instruction réalisée par un technicien ou sur l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés.
Lorsque le logement était la résidence principale ou secondaire de la personne protégée et que sa vente est liée à son accueil en établissement, un avis médical émanant d’un médecin extérieur à cet établissement peut également être nécessaire.
La situation juridique doit donc être vérifiée avant toute mise en vente. Le notaire, le juge des contentieux de la protection et les professionnels du droit restent les interlocuteurs compétents pour sécuriser la démarche.
Une décision familiale autant qu’immobilière
Dans une maison familiale, la valeur financière et la valeur affective se mélangent facilement.
Pour un enfant, vendre semble nécessaire. Pour un autre, conserver la maison revient à préserver les souvenirs. Un troisième peut penser que le prix devrait être beaucoup plus élevé parce que ses parents ont réalisé eux-mêmes de nombreux travaux.
Ces réactions sont naturelles, mais elles peuvent compliquer une décision déjà sensible.
Il est préférable de distinguer plusieurs sujets :
le bien-être et les souhaits du parent ;
ses besoins financiers ;
la valeur actuelle du logement ;
les contraintes d’entretien ;
le devenir des meubles et des souvenirs ;
la stratégie immobilière éventuelle.
Une estimation professionnelle et argumentée peut alors fournir une base objective pour comparer les différentes solutions.
Faire estimer le logement n’engage pas à le vendre
Demander un avis de valeur ne signifie pas décider d’une mise en vente.
Connaître la valeur actuelle du bien permet de comparer plusieurs scénarios : conserver le logement, le louer, le vendre rapidement, préparer une vente dans quelques mois ou finalement ne rien changer.
Dans une situation familiale aussi sensible, une information fiable permet de reprendre le contrôle sur la décision.
Un guide gratuit pour préparer cette réflexion
J’ai conçu un guide destiné aux familles confrontées à cette situation :
« Un parent entre en EHPAD ou en résidence seniors : comment préparer sereinement l’avenir de son logement ? »
Vous y retrouverez notamment :
les solutions pouvant être étudiées avant une entrée en établissement ;
les principales aides financières ;
les choix possibles pour le logement ;
les précautions juridiques ;
les documents à préparer ;
une liste de questions à examiner en famille ;
une sélection de ressources officielles.
Le guide est entièrement gratuit.TÉLÉCHARGER GRATUITEMENT LE GUIDE
Vous pourrez également demander à être rappelé pour un premier échange confidentiel et sans engagement.
Il ne s’agit pas nécessairement de vendre. Il s’agit d’abord de comprendre la situation, de disposer d’informations fiables et de se donner le temps de choisir.
Vous êtes concerné dans le Sud-Mulhouse ?
J’accompagne les familles et les propriétaires à Morschwiller-le-Bas, Mulhouse, Heimsbrunn, Galfingue, Bernwiller, Rixheim, Illzach, Sausheim et dans les communes voisines.
Si la question du devenir du logement se pose pour votre père, votre mère ou un proche âgé, nous pouvons commencer par un échange simple et confidentiel.
Je peux vous aider à comprendre la valeur actuelle du bien, à mesurer les conséquences immobilières des différentes options et, si la vente devient le choix retenu, à la préparer suffisamment tôt pour éviter toute précipitation.
Pascal SCHMERBER
Conseiller immobilier Optimhome
Morschwiller-le-Bas, Sud-Mulhouse
06 50 32 54 53
Anticiper, ce n’est pas précipiter une décision. C’est protéger ceux que l’on aime en se donnant le temps de faire les bons choix.
Les informations présentées dans cet article sont générales. Elles ne remplacent pas l’analyse personnalisée d’un notaire, d’un avocat, d’un professionnel de santé, de l’administration fiscale ou des organismes sociaux compétents.
