Frais de notaire en 2026 : combien prévoir pour acheter en Alsace ?

Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement à Morschwiller-le-Bas, Heimsbrunn, Galfingue, Bernwiller, Ammertzwiller ou dans le Sud-Mulhouse ?

Le prix affiché dans une annonce ne représente jamais le budget complet de l’acquéreur.

Aux frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire », peuvent notamment s’ajouter le coût du financement, les frais de garantie bancaire, les travaux, les charges de copropriété, le prorata de taxe foncière ou encore les dépenses nécessaires à l’installation.

En 2026, cette anticipation est d’autant plus importante que le taux départemental des droits de mutation appliqué en Alsace a temporairement augmenté.

Voici ce qu’il faut savoir pour préparer correctement votre budget immobilier.

Pourquoi l’expression « frais de notaire » est-elle imprécise ?

Les sommes versées au notaire lors d’un achat immobilier ne constituent pas uniquement sa rémunération.

Il est plus juste de parler de frais d’acquisition.

Ils comprennent principalement :

• les impôts et taxes reversés à l’État et aux collectivités ;
• les émoluments réglementés du notaire ;
• les frais liés aux formalités ;
• les débours, correspondant aux sommes avancées pour obtenir certains documents ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• la TVA applicable à la rémunération du notaire.

La plus grande partie des sommes encaissées par le notaire est donc reversée au Trésor public. Le notaire agit notamment comme collecteur des droits et taxes liés à la transaction.

Qui paie les frais d’acquisition ?

Les frais d’acquisition sont, en principe, payés par l’acquéreur.

Ils s’ajoutent au prix du bien et doivent être disponibles au plus tard pour la signature de l’acte authentique.

Dans certaines opérations particulières, le vendeur peut accepter de les prendre en charge. Cette pratique, parfois appelée vente « acte en main », demeure toutefois exceptionnelle dans les transactions entre particuliers.

Ce qui a changé en Alsace

La Collectivité européenne d’Alsace a porté le taux départemental de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement de 4,5 % à 5 %.

Cette augmentation concerne les actes signés entre le 1er mai 2025 et le 31 mars 2028.

À partir du 1er avril 2028, le taux doit revenir à 4,5 %, sauf nouvelle évolution législative.

Cette hausse de 0,5 point ne représente pas l’ensemble des frais d’acquisition. Elle concerne uniquement une partie des droits de mutation composant ces frais.

Le taux global de taxation applicable dans l’ancien peut ainsi atteindre environ 6,32 %, avant l’ajout des émoluments, formalités et débours.

Les primo-accédants sont-ils concernés par cette hausse ?

La majoration temporaire de 0,5 point ne s’applique pas lorsque :

• le bien constitue une première propriété au sens de la réglementation ;
• et qu’il est destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur.

La condition de première propriété vise généralement les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, sous réserve de certaines exceptions prévues par la loi.

Attention à une confusion fréquente

Un primo-accédant n’est pas exonéré de la totalité des frais de notaire.

Il reste redevable :

• du taux antérieur des droits de mutation ;
• des taxes communales ;
• de la contribution de sécurité immobilière ;
• des émoluments du notaire ;
• des formalités et débours.

L’avantage porte uniquement sur la majoration temporaire de 0,5 point.

La situation doit être vérifiée avec le notaire, notamment lorsque l’achat est réalisé par un couple dont les membres n’ont pas le même historique de propriété.

Combien prévoir dans l’ancien en 2026 ?

Dans l’immobilier ancien, les frais d’acquisition représentent généralement environ 7 à 8 % du prix de vente.

En Alsace, compte tenu du taux départemental actuellement porté à 5 %, il est prudent d’établir son budget en se rapprochant plutôt de la partie haute de cette fourchette, sauf lorsque l’acquéreur bénéficie du régime applicable à la première propriété.

Quelques ordres de grandeur

Les montants ci-dessous sont indicatifs. Seul un calcul réalisé par le notaire à partir du bien et de la situation des acquéreurs permettra d’obtenir un montant précis.

Pour un bien ancien acheté 180 000 €

Il est prudent de prévoir environ :

13 000 à 14 500 € de frais d’acquisition.

Le budget immobilier global se situe donc autour de :

193 000 à 194 500 €, avant financement, travaux et frais annexes.

Pour un bien ancien acheté 250 000 €

Il est prudent de prévoir environ :

18 000 à 20 000 € de frais d’acquisition.

Le budget global se situe donc autour de :

268 000 à 270 000 €, avant les autres dépenses.

Pour un bien ancien acheté 350 000 €

Il est prudent de prévoir environ :

25 000 à 28 000 € de frais d’acquisition.

Le budget global se situe donc autour de :

375 000 à 378 000 €, avant financement et travaux.

Ces estimations ne constituent pas un devis notarial. Le montant dépend notamment du prix, de la nature du bien, de sa localisation, du mobilier éventuellement inclus et des particularités juridiques de la vente.

Combien prévoir dans le neuf ?

Dans le neuf, les frais d’acquisition sont généralement plus faibles.

Ils représentent habituellement environ 2 à 3 % du prix de vente, lorsque l’opération remplit les conditions fiscales donnant droit au taux réduit.

Cette différence s’explique principalement par une taxe de publicité foncière réduite à environ 0,715 %, au lieu du taux applicable dans l’ancien.

Ordres de grandeur dans le neuf

Pour un achat de 180 000 €, prévoyez environ :

3 600 à 5 400 €.

Pour un achat de 250 000 €, prévoyez environ :

5 000 à 7 500 €.

Pour un achat de 350 000 €, prévoyez environ :

7 000 à 10 500 €.

Tous les logements récemment construits ne bénéficient pas automatiquement de frais réduits.

Le régime fiscal dépend notamment de la nature de l’opération, de l’âge du bâtiment et de la soumission de la vente à la TVA.

Le prix du bien ne représente pas le coût total du projet

Avant de formuler une offre, il est important de calculer le budget complet de l’acquisition.

Il peut comprendre :

• le prix du bien ;
• les frais d’acquisition ;
• les frais de dossier bancaire ;
• les frais de courtage éventuels ;
• le coût de la garantie ou de l’hypothèque ;
• l’assurance emprunteur ;
• les travaux immédiats ;
• les travaux énergétiques futurs ;
• le déménagement ;
• l’aménagement ou l’équipement du logement ;
• le prorata de taxe foncière ;
• les charges de copropriété ;
• les éventuels travaux déjà votés par la copropriété ;
• une épargne de précaution.

Un acquéreur qui consacre tout son apport au prix et aux frais d’acquisition peut ensuite se retrouver sans marge de sécurité pour les travaux ou les imprévus.

C’est pourquoi il est préférable de raisonner en coût global du projet, et non uniquement en prix d’achat.

Les frais de notaire peuvent-ils être intégrés au prêt immobilier ?

Cela peut être possible, mais dépend de la banque, du profil de l’emprunteur, de son apport et de la solidité générale du dossier.

Dans de nombreux montages, l’apport personnel sert au minimum à couvrir :

• les frais d’acquisition ;
• les frais de garantie ;
• les frais de dossier ;
• et parfois une partie des travaux.

Un financement couvrant à la fois le prix et les frais, parfois appelé financement à plus de 100 %, reste soumis à l’accord de l’établissement bancaire.

Il est donc utile de valider son plan de financement avant de commencer les visites ou de formuler une offre.

Peut-on réduire légalement les frais d’acquisition ?

Il existe quelques leviers, mais ils doivent être utilisés avec prudence et transparence.

Valoriser le mobilier réellement vendu

Lorsque certains meubles sont vendus avec le logement, leur valeur peut, sous conditions, être distinguée de celle de l’immeuble.

Cela peut notamment concerner :

• des meubles indépendants ;
• certains appareils électroménagers ;
• du mobilier de jardin ;
• des équipements pouvant être retirés sans détériorer le bâtiment.

Les droits de mutation sont alors calculés sur la partie immobilière du prix.

La liste doit être précise et la valeur du mobilier réaliste, en tenant compte de son ancienneté et de son état. Les meubles attachés durablement au bâtiment ne peuvent pas être artificiellement déduits.

Exemple simplifié

Un bien est vendu 250 000 €, dont 5 000 € de mobilier réellement identifiable et correctement valorisé.

Les droits de mutation peuvent alors être calculés sur une base immobilière de 245 000 €, sous réserve de la validation de cette répartition dans l’acte.

Il ne faut jamais gonfler artificiellement la valeur du mobilier uniquement pour réduire les taxes.

Vérifier l’éligibilité au régime du primo-accédant

Pour un acquéreur répondant à la définition légale de la première propriété et achetant sa résidence principale, la majoration temporaire de 0,5 point ne doit pas être appliquée.

Cette vérification peut représenter une économie de :

• 900 € sur un achat de 180 000 € ;
• 1 250 € sur un achat de 250 000 € ;
• 1 750 € sur un achat de 350 000 €.

Ces montants correspondent uniquement à la différence de 0,5 point, hors autres éléments du calcul.

Acheter dans le neuf lorsque le projet s’y prête

Les frais d’acquisition réduits constituent un avantage du neuf.

Mais ils ne doivent pas être analysés isolément.

Il convient aussi de comparer :

• le prix d’achat ;
• la superficie ;
• les équipements inclus ;
• les délais de livraison ;
• les charges futures ;
• les coûts d’aménagement ;
• les éventuels travaux restant à réaliser ;
• l’emplacement du programme.

Des frais d’acquisition plus faibles ne compensent pas nécessairement un prix de vente nettement supérieur ou des prestations incomplètes.

La présence de deux notaires augmente-t-elle les frais ?

Non.

Le vendeur et l’acquéreur peuvent chacun choisir leur propre notaire.

La présence de deux notaires ne double pas les frais d’acquisition. Les émoluments prévus pour l’acte sont répartis entre les deux études selon les règles professionnelles applicables.

Chaque partie peut ainsi bénéficier de son propre conseil sans payer deux fois les mêmes frais d’acte.

Cette organisation peut être particulièrement utile en cas :

• de succession ;
• de donation ;
• d’indivision ;
• de séparation ;
• de vente à distance ;
• de montage patrimonial spécifique ;
• ou lorsque l’une des parties souhaite être accompagnée par son notaire habituel.

Pourquoi les vendeurs doivent-ils également comprendre ces frais ?

Les frais d’acquisition sont payés par l’acheteur, mais ils influencent directement sa capacité à acheter.

Un propriétaire vendeur ne doit donc pas raisonner uniquement à partir du prix net qu’il souhaite obtenir.

L’acquéreur doit financer :

• le prix ;
• les frais d’acquisition ;
• les travaux ;
• les frais bancaires ;
• et conserver, idéalement, une épargne de sécurité.

Une maison affichée à 250 000 € peut ainsi représenter un projet total proche de 290 000 € ou davantage lorsqu’elle nécessite des travaux.

Cette différence peut modifier :

• la cible d’acquéreurs ;
• le niveau de revenus nécessaire ;
• le montant de l’apport ;
• la mensualité ;
• la marge de négociation ;
• et la vitesse de commercialisation.

C’est pourquoi j’intègre, lorsque cela est pertinent, plusieurs simulations de financement dans mes dossiers d’estimation.

L’objectif est de vérifier que le prix préconisé correspond réellement à la capacité financière des acquéreurs susceptibles de s’intéresser au bien.

Questions fréquentes sur les frais de notaire en 2026

Qui paie les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

Ils sont en principe payés par l’acquéreur.

Ils s’ajoutent au prix de vente et sont versés au notaire, qui en reverse la plus grande partie à l’État et aux collectivités.

Combien faut-il prévoir dans l’ancien en Alsace ?

Il est généralement prudent de prévoir environ 7 à 8 % du prix.

Compte tenu du taux départemental actuellement porté à 5 %, un acquéreur non primo-accédant doit plutôt établir son budget dans la partie haute de cette fourchette.

Combien faut-il prévoir dans le neuf ?

Lorsque le bien bénéficie du régime fiscal réduit, les frais représentent généralement environ 2 à 3 % du prix de vente.

Les primo-accédants ne paient-ils aucuns frais de notaire ?

Si.

Ils restent redevables de la plupart des droits, taxes, formalités et émoluments.

Seule la majoration temporaire de 0,5 point ne leur est pas appliquée lorsqu’ils remplissent les conditions légales et achètent leur résidence principale.

À quel moment faut-il payer les frais ?

Ils doivent être versés avant ou au plus tard lors de la signature de l’acte authentique.

Le notaire transmet à l’acquéreur un appel de fonds précisant la somme nécessaire.

Les frais estimés par le notaire sont-ils définitifs ?

Lors de la signature, le notaire demande généralement une provision calculée au plus proche du montant prévisible.

Après l’accomplissement des formalités, un décompte définitif est établi. Un éventuel trop-perçu est restitué à l’acquéreur.

Deux notaires coûtent-ils deux fois plus cher ?

Non.

Lorsque le vendeur et l’acquéreur ont chacun leur notaire, les émoluments sont partagés entre les études. Ils ne sont pas doublés.

Peut-on déduire la cuisine équipée du prix taxable ?

Certains éléments mobiliers peuvent être valorisés séparément lorsqu’ils sont réellement meubles et peuvent être retirés sans détériorer le bâtiment.

La distinction doit être précise, justifiable et validée dans le dossier notarial.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

La majorité des taxes ne l’est pas.

Les émoluments liés à l’acte sont réglementés. Certaines remises peuvent être pratiquées par le notaire dans des conditions strictement encadrées, mais elles ne concernent qu’une fraction limitée du coût total.

Peut-on calculer les frais uniquement avec un pourcentage ?

Un pourcentage fournit un premier ordre de grandeur, mais pas un montant exact.

Le calcul dépend du prix, du type de bien, de sa localisation, du mobilier, du régime fiscal et des particularités du dossier.

Le notaire reste l’interlocuteur compétent pour établir un calcul précis.

Vous avez un projet d’achat dans le Sud-Mulhouse ?

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Je peux vous aider à analyser :

• le prix du bien ;
• les frais d’acquisition ;
• le financement ;
• le coût des travaux ;
• les diagnostics ;
• le budget global du projet ;
• et la cohérence de l’achat avec votre situation.

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Pascal SCHMERBER
Conseiller immobilier indépendant Optimhome
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